Весь ринок купівлі-продажу вторинної нерухомості підрозділяється на сегменти за тим же принципом, що і ринок новобудов. Як правило, виділяють чотири основні категорії житла: економ, комфорт, бізнес і елітний. До першого (і самому бюджетному з них) відносяться квартири в панельних будинках, термін експлуатації яких на даний момент становить більше 30 років. Як правило, розташовані такі квартири в районах не найкращих з точки зору інфраструктури, транспортної доступності та екології. До сегменту комфорт також можна віднести панельне житло, але вік будинків буде не більше 25-30 років. Крім того, для класу комфорт (в порівнянні з економом) характерні більш зручні планування, більш високі стелі. Бізнес-клас має на увазі монолітне житло як комплексної, так і точкової забудови; часто — з охоронюваним внутрішнім двором і власним паркінгом. Елітний сегмент – це штучне, клубне житло в найпрестижніших районах міста (як правило, в історичному центрі або в селищах найближчих передмість). Також рекомендуємо почитати як вибрати квартиру https://vdoma.online/residential-complexes/1/shevchenkivskyi на сайті , тут найкращі варіанти .
З чого почати покупку вторинного житла?
Від ста варіантів-до п’яти
Є поширений жарт про покупку вторинного житла, яка звучить приблизно так: “як накопичити на квартиру в центрі столиці з середньої зарплати менеджера? ніяк». Покупець квартири повинен чітко розуміти, які у нього можливості і як вони співвідносяться з бажаннями.
Для того щоб пошук був продуктивним, рекомендується максимально… Звузити коло пошуку. Ріелтор набагато швидше підбере варіанти в рамках одного району, що задовольняють вашим критеріям, ніж в межах всього міста. Це парадокс, тому що нам завжди здається, що чим більше пропозицій, тим краще. Але людська природа така: зі ста варіантів він вибрати не може, а з десяти — цілком.
Та й мало хто насправді готовий погодитися на будь-яку квартиру в будь-якому місці просто через прийнятну ціну. У кожного покупця є ієрархія пріоритетів. Одним важливий доступ громадського транспорту, другим-підземний паркінг, третім — парки, школи, дитячі садки, четвертим — задовільний стан квартири. Покупцеві потрібно розуміти, що для нього важливіше. Квартири, що задовольняють всім параметрам, зустрічаються, мабуть, лише в бізнес-класі. Якщо ж ви розглядаєте комфорт і економ, то вибирайте два ключові параметри і відштовхуйтеся від них.
Компромісні рішення
Для того щоб адекватно оцінити ситуацію на ринку житла у вашому регіоні або місті, найкраще спочатку вивчити існуючі в загальному доступі рейтинги, аналітичні звіти, динаміку цін за останні роки. Якщо ви розглядаєте іпотеку, то прорахуйте щомісячні платежі за допомогою онлайн-калькуляторів, а вже потім звертайтеся в два-три банки (один з яких буде з числа банків з багаторічною історією, а два інших запропонують кращі умови). Вивчіть приватні оголошення про продаж на сайтах-агрегаторах. Це допоможе скласти базове уявлення про потрібну вам пропозицію, відсіявши при цьому завищені і занижені ціни.
Якщо ви точно знаєте, в якому районі вам потрібна квартира, то вивчіть цей район (бажано поїхати туди подивитися, як там виглядає життя в будні і вихідні, вдень і ввечері). Коли справа дійде до перегляду реальних об’єктів, не економте на цьому час, але і не розпорошується. Замість того щоб оглядати побіжно по 20 варіантів на тиждень, на ходу уточнюючи, чи все в нормі з документами, краще переглядати не більше чотирьох-п’яти варіантів на місяць, попередньо виділивши їх із загальної маси за ключовими для вас параметрами. У виявленні недоліків не зацікавлені ні продавці, ні ріелтори-тільки ви. До речі, помітивши щось не особливо критичне для вас, можна не відмовлятися від квартири зовсім, але почати обговорювати знижку. При первинному огляді рекомендується особливу увагу звернути на батареї, сантехніку, проводку (необов’язково бути фахівцем, щоб помітити заплутані клубки проводів над вхідними дверима і іржаві патьоки у ванній). Ваше головне завдання на даному етапі — отримати достатньо часу на огляд квартири.
Під ключ або під ремонт?
Дуже важливо, щоб вартість і якість ремонту корелювали з вартістю квартири і її розташуванням. Якщо в якомусь недорогому районі ви зробите розкішний ремонт, а потім спробуєте відбити його вартість при перепродажі, то у вас нічого не вийде — квартира просто зависне. Людям, які купують економ-клас, навряд чи потрібна англійська сантехніка та італійський мармур на підлозі. Якщо ж у вас, наприклад, є дісталася вам у спадок квартира в дорогому районі і ви вирішуєте зробити там ремонт перед продажем в надії, що таким чином підвищите вартість, то його рівень повинен відповідати рівню житла. Якщо витратити гроші на міжкімнатні двері з дсп і сіреньку плитку на зразок тієї, що лежить на підлозі в «макдональдсі», то такий ремонт зіграє лише в мінус. Люди, які купують квартиру бізнес-класу, швидше за все, захочуть оформити її відповідно, і ваш косметичний ремонт ніяк не вплине на вартість. Словом, перш ніж розраховувати, що ремонт стане хорошою інвестицією, краще оцінити всі ризики.
В цілому ж ситуація зі станом квартири така: сьогодні, безумовно, вигідніше купити квартиру з ремонтом, який вас задовольнить. Це буде дешевше, ніж купити «вбиту» квартиру і переробити її під себе. Вартість житла знизилася в останні роки, а вартість якісних будівельних та оздоблювальних матеріалів, навпаки, зросла.
